房企手握重金，却面临着地王频出、面粉贵过面包的土地投资市场，巨量资金急需配置，优质地产公司股权成为其最佳选择。

 

     对于这些手握重金的地产公司，分析师们的观点分为两派：一派认为现金流充裕的大公司将并购优质小地产公司，尤其是那些拥有优质地块储备的上市公司，间接折价获得土地储备，从而提振股价；另一派认为现金流充裕的上市公司将提高分红比例，从而吸引投资者注意。

 

     2016年上半年行业前十大房企累计销售金额平均销售金额9740亿元，平均同比增速60.5%，除万达集团外其他企业全部为正增长，剔除万达后平均增速69.2%。

 

     以恒大地产为例，2016年1-9月份，恒大合约销售金额达2806亿元，同比增长117.9%，而金地集团前9月，销售额增速也达到了84.31%。

 

     拥有优质土地储备公司的股权将成为大公司争夺对象

 

     当前土地贵过房价的背景下，土地已经成为资本品。对于地产公司而言，买入地产股相当于买入折价土地。

 

     华泰证券认为：买入地产股，相当于买入折价的土地，并以更低的风险享受同等或更高的回报率。

 

     目前房价涨幅落后于地价，在传统的“拿地-开发-销售”的商业模式下，土地投资回报率下降。同时，由于开发商数量过多，以及上半年融资渠道的放开，导致土地一级市场“地王”频出。

 

     在当前去库存背景下，土地供给收紧，房企为了持续经营，只能通过收购股权的形式通过土地二级市场获得项目，土地上升为资本品。

 

     目前融资渠道和监管层面逐渐收紧，开发商将进入优胜劣汰的阶段，一方面房企买入地产公司股票相当于买入了土地资源;另一方面具有资金实力的房企将通过收购地产公司的形式获得项目资源，不具开发实力的房企也将集中出售项目公司股权，从而退出地产行业。结果便是，未来行业集中度将逐渐提高。

 

     地产公司目前普遍折价在6-7折左右，对应4年的开发周期，对于不打算继续新增拿地未来将退出地产的房企，4年后开发完毕则公司成为纯现金公司，估值理应恢复到平价水平，也就是说年均回报率为9.3%-13.6%，略高于当前地产行业的ROE平均水平11.56%。

 

 

     兴业证券也持有相同观点：房企手握重金，却面临着地王频出、面粉贵过面包的土地投资市场，巨量资金急需配置，优质地产公司股权成为其最佳选择。

 

     房地产大周期没有见顶，资产荒背景下，地产股是场外增量资金的必然配置标的，资产荒背景下地产股必然有超级大行情。

 

     现金流充裕的大地产公司提高分红率将使公司股权更具吸引力

 

     中信证券则从股息率提高的角度论证了现金流充裕的大地产公司本身将更具吸引力。

 

     根据中信证券统计：股息率排名靠前的地产企业，其在2010年时平均现金分红比例为17.9%到2015年时上升到43.4%。

 

     新增投资预期回报太低，企业不断在高价地面前碰壁。行业整体告别“快速融资——快速拿地——快速销售”阶段。即使销售转冷，土地市场也并无好机会，这是推动企业提高现金分红的最关键原因。而上市公司股东结构变化，高分红被市场认可，是分红提高的催化剂。

 

     中信证券在报告中测算，当未来业绩相比2015年不增长时，如果有企业采取进取的分红政策(现金分红比例超过50%)，则仍有企业股息率可以达到3%以上。

 

     假设2016/2017年业绩增速均为20%，企业普遍采取进取的分红政策，且地产股股价无变化，则剔除三四线为主的企业后，有金融街/华侨城A/万科A/保利地产/首开股份/新城控股和北京城建等公司的股息率颇具吸引力(可能超过4.5%)。

 

     最后，中信证券总结道：股东中追求高股息回报，会推动企业股息分派越来越慷慨。

 

     只要低利率的环境不发生极大变化，就有理由相信2016年的股息分派将又一次成为增量资金买入部分地产股的理由。

 

“中国•成都五金机电指数”:http://www.wjzs.org